¿Quién no ha oído hablar de las cláusulas suelos en estos últimos años?
Se trata de una cuestión jurídica de la que se han hecho eco todos los medios de comunicación desde que en el año 2013 el Tribunal Supremo sentó jurisprudencia acordando la nulidad de este tipo de cláusulas hipotecarias y la obligación de devolver las cantidades abonadas de más en aplicación de las mismas. Repercusión mediática que ha facilitado el conocimiento de la cuestión por gran parte de la sociedad y la reintegración de las cantidades correspondientes a numerosos afectados. Una publicidad que no se ha hecho con la declaración de nulidad de otras cláusulas bancarias, como la de los gastos hipotecarios, aunque su tramitación sea incluso más sencilla.
En todo caso, habiendo seguro algún afectado o afectada rezagado, en este post vamos a intentar de manera muy sencilla explicar quién y cuándo puede solicitar la nulidad de una cláusula suelo, y cómo y cuánto se puede reclamar que te devuelvan a la entidad bancaria.
¿Qué es la Cláusula Suelo?
La Cláusula Suelo es una cláusula incluida en muchos contratos hipotecarios que establece un tipo mínimo de interés a pagar en las mensualidades de la hipoteca, independientemente del interés que marque el mercado en ese concreto momento. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 de Diciembre de 2016, las entidades bancarias deberán devolver las cantidades pagadas de más por motivo de esta cláusula desde la fecha de formalización de la hipoteca.
Dicha cláusula se solía incluir en los préstamos hipotecarios firmados entre 2001 y 2012. Normalmente está inserta en la cláusula de “intereses” y puede denominarse “limite a la variabilidad de intereses” o similar.
Tráenos tu escritura de préstamo y, sin coste alguno, te informaremos sobre la existencia de cláusula suelo o cualquier otra cuya nulidad pueda ser demandada.
FRB Abogados
¿En qué casos se considera nula la cláusula suelo? ¿Quién y cuándo se puede reclamar?
No todas las cláusulas suelo son abusivas; solo las que fueron incluidas con falta de transparencia. Pero ¿qué se considera una falta de transparencia? Según el Tribunal Supremo, tienes derecho a reclamar la eliminación de esta cláusula si se cumplen estos dos requisitos:
- Si tienes la condición legal de consumidor. Básicamente, tienes que ser una persona física que pidió una hipoteca para comprar una casa, para construirla, para reformarla o para cualquier otra necesidad particular (no empresarial).
- Si el banco no te dio suficiente información sobre el suelo antes de que contrataras la hipoteca, que es la base para considerar abusiva cualquier cláusula hipotecaria. Se tiene que haber dado uno de estos tres supuestos:
- Que el banco no te informara sobre el efecto de un interés mínimo en tu hipoteca.
- Que la cláusula no figurara en la oferta que te presentó cuando aprobó tu solicitud, pero sí en el contrato final.
- Que la diferencia entre el suelo y el techo hipotecario sea desproporcionada.
Si crees que cumples estos requisitos y reclamas judicialmente, será el banco el que tendrá que demostrar que te entregó toda la información pertinente. El juez además, analizará la escritura de la hipoteca y valorará si la diferencia entre el suelo y el techo es desproporcionada.
¿Cómo puedo recuperar todo lo pagado de más?
Si cumples los requisitos que hemos explicado en el anterior apartado, tienes todo el derecho a reclamar la nulidad de esta cláusula abusiva. Esto significa que puedes exigir al banco que te elimine la cláusula del contrato y que te devuelva todo el dinero que has pagado de más por culpa de su aplicación.
Puedes interponer tu reclamación de dos maneras: por la vía extrajudicial y por la judicial. Para ambas vías es imprescindible contar con asesoramiento profesional, ya que los bancos no están obligados a devolver el dinero y el cálculo de la cantidad a devolver es complejo.
Vía Extrajudicial: Puedes reclamar directamente ante tu banco a través del mecanismo extrajudicial establecido en el Real Decreto-ley 1/2017. Este es el procedimiento que tienes que seguir:
- TIenes que remitir una reclamación formal al Servicio Especializado de Cláusulas Suelos, que es una sección del Servicio de Atención al Cliente que todos los bancos han de haber creado a tal fin. El escrito lo has de presentar ante el banco que te concedió la hipoteca con suelo hipotecario o ante el que lo haya absorbido, si es el caso. En todo caso, todas las entidades deben contar con una sección específica en su página web en la que se explican las maneras de interponer esta reclamación.
- El Banco tiene tres meses para responder a tu reclamación.
- Si el banco acepta tu solicitud, te presentará una oferta de devolución en metálico. En paralelo, también te puede presentar alternativas para devolverte ese dinero: reducirlo del importe que te queda pendiente de la hipoteca, invertirlo en productos de ahorro u otras.
- Estudia su propuesta y valora si las cantidades que te ofrece son correctas. Si crees que hay algún fallo, puedes negociar para acordar otras cantidades.
- Tras llegar a un acuerdo, el banco te devolverá el dinero del modo pactado y eliminará el suelo de tu contrato hipotecario. El dinero lo tienes que recibir en un plazo máximo de tres meses, a contar desde el inicio del procedimiento.
- Mientras dure este proceso, no podrás interponer acciones legales contra tu entidad (si ya interpusiste la demanda, el procedimiento quedará en suspenso hasta que termine la vía extrajudicial). En caso de que el banco no acepte tu reclamación o de que no lleguéis a un acuerdo en el plazo de tres meses, el procedimiento se dará por concluido y podrás acudir a los juzgados.
Siempre es aconsejable iniciar la reclamación por esta vía extrajudicial por cuanto puedes obtener una respuesta positiva en el plazo de tres meses, mientras que por la vía judicial, en función del partido judicial que te corresponda, puedes tardar años en obtener una resolución definitiva.
Vía Judicial: Esta opción consiste en demandar a la entidad bancaria ante un juzgado de primera instancia (el del domicilio del demandante). La demanda ha de ir firmada por abogado y procurador.
En nuestro despacho no solicitamos provisión de fondos en este tipo de procedimiento, debiendo abonar el cliente nuestros honorarios única y exclusivamente si obtiene una resolución estimatoria, y en la mayoría de los casos se le imponen las costas al Banco, esto es, que es la entidad bancaria la que tiene que abonar los honorarios de tu abogado y procurador.
El juzgado tardará una media de cerca de un año en emitir su sentencia. Si te da la razón, el banco deberá eliminar la cláusula suelo de tu contrato y devolverte todo lo que te cobró de más por su aplicación.
¿Cuánto se puede reclamar?
Nuestro ordenamiento jurídico y el derecho europeo exigen que cuando una cláusula es declarada nula se devuelvan todas las cantidades pagadas de más por su aplicación, pues ésta nunca ha existido.
Ese todo incluye las siguientes cantidades:
- los intereses abonados de más en aplicación de la cláusula suelo.
- los intereses legales devengados por las cantidades anteriores desde su abono hasta el dictado de la sentencia.
Respecto de desde cuándo se abonaban dichas cantidades, esto es, desde la constitución del préstamo o desde una fecha posterior, la jurisprudencia ha ido evolucionando en los últimos años:
En mayo de 2013 el Tribunal Supremo resolvió que, a pesar de la nulidad de una cláusula suelo, sólo se devolvían cantidades desde dicha fecha. ¿Que fecha? En diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vino a rectificar al Tribunal Supremo y dijo que las cantidades se tenían que devolver desde el origen, línea jurisprudencial que ha ratificado recientemente el Tribunal de Justicia Europeo en mayo de 2022, afirmando que un consumidor tiene derecho a recuperar todas las cantidades pagadas de más derivadas de tener dicha cláusula en su contrato hipotecario y desde el inicio del mismo.
En consecuencia, si en su momento reclamaste solo la nulidad de la cláusula suelo pero no la devolución de cantidades o si solo reclamaste las cantidades desde 2013, incluso si pactaste con el banco la eliminación o bajada de la cláusula suelo renunciando a demandarles, este criterio jurisprudencial confirma la posibilidad de recuperar en todo caso todo lo pagado de más desde el inicio de tu hipoteca.
Incidimos por tanto en que la acción de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, por lo que puede solicitarse en cualquier momento, incluso en los casos en que el préstamo hipotecario donde dicha cláusula estuviera inserta haya sido cancelado.
Si tienes o has tenido un préstamo hipotecario con cláusula suelo y aún no has solicitado su nulidad, estás a tiempo, llámanos y te gestionaremos su reclamación.
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